Les actualités de La Une de l'Immo.com

Il n'y a plus de saison, même dans l'immobilier

Actualité du 30/01/2017

L'hiver, un bon plan qu'on oublie chez les vendeurs

Comment se distinguer alors lorsqu'on veut vendre ? En immobilier la demande est toujours présente, c'est l'offre qui varie selon les saisons. Ainsi, en 2016, le stock de biens disponibles à la vente était comme chaque année plus faible les mois d'hiver (décembre, janvier, février) qu'au printemps (avril, mai, juin). Certains attendent le printemps pour mettre une maison sur le marché, à cause du jardin. Mais une personne qui cherche une maison en hiver sera tout à fait prête à acheter dès janvier.

La faiblesse des stocks est donc profitable, surtout si vous vendez un appartement, et permet à un bien de se distinguer avant que le marché ne s'enrichisse de propriétés parfois similaires à la vôtre. Des creux importants demeurent au moment des fêtes de fin d'année, ou durant le mois de février : "Il y a toujours  une quinzaine de jours sur cette période où le marché est très calme du côté des acheteurs et vendeurs", assure Jean-François Buet, président de la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM).

Le printemps des acquéreurs, c'est toute l'année désormais

Finis l'époque où les mois d'avril à juin étaient dédiés à l'acquisition : Avec la baisse des prix, puis celle des taux, il n'y a plus vraiment de saison. Ce qui compte pour les acquéreurs se sont les projets, qu'ils concrétisent quand ils le souhaitent. Nous constatons le taux des transactions en hausse de  10 % pour l'année 2016, mais il n'y a pas de pic particulier sur l'ensemble des mois de l'année. 

Un phénomène renforcé par les aides à l'acquisition, comme le prêt à taux zéro : "Avec cet outil, associé à la faiblesse des taux, la question de l'acquisition se pose plus fréquemment dans l'année pour les acquéreurs", observe Jean-François Buet.

L'été, saison idéale pour louer

Pour placer en location un bien, misez sur l'été. Dès le mois de juillet, et ce jusqu'à la fin du mois d'octobre, les étudiants et salariés mutés affluent. "Le mois de septembre est le plus important pour la location chez nous", souligne le président de la FNAIM.

Côté location familiale, prenez un peu d'avance en mettant votre bien en location dès la fin avril. Les ménages intéressés souhaiteront boucler l'opé- ration avant la fin de l'année scolaire pour un déménagement avant septembre.

Ces deux tendances ne tiennent pas compte de la baisse des taux ou des dispositifs gouvernementaux.

L'automne, de moins en moins la saison des investisseurs

Pour ce qui est de la défiscalisation, l'automne n'a plus le vent en poupe. "Généralement, le mois de septembre était réservé aux investisseurs. Mais puisque désormais, dans les différents dispositifs, c'est la date de livraison qui compte, le moment de l'achat est moins important", souligne Jean-François Buet. C'est le cas notamment du dispositif Pinel.

Les investisseurs en Censi-Bouvard, ou pour des locations saisonnières viseront d'autres moments que l'automne pour leur acquisition. Quelques exceptions subsistent cependant : Pour ceux qui veulent investir en Malraux, l'acte notarié doit impérativement être signé avant le 31 décembre de l'année en cours. Nos clients concernés nous contactent alors dès le mois de septembre, pour manifester leur intérêt sur ce dispositif.

M. Gilles BOCHU
Président de la FNAIM 54-55 et 88

COPROPRIÉTÉ : Acheter une partie commune

Actualité du 03/10/2016

1 - Obtenir l'accord des copropriétaires

Ce que vous pouvez acheter : jardin privatif, courette, comble, loge de gardien, cave, toilette commune dans les vieux immeubles, couloir, terrasse collective... Une règle importante : lorsque vous êtes en copropriété, vous devez impérativement obtenir l'accord des autres copropriétaires pour acheter une partie commune. La première chose à faire : tournez-vous vers le syndic de la copropriété et le conseil syndical pour demander à inscrire votre demande de rachat à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle. Monter un dossier : il est important de créer un dossier le plus complet possible sur le projet en expliquant l'objectif de l'opération, les possibilités de travaux, les conséquences sur le logement du propriétaire et des autres copropriétaires, en y ajoutant des plans, des croquis de la réalisation finale, et en donnant une estimation de prix, un projet de modification du règlement de copropriété et de la répartition des tantièmes et des charges* par un géomètre-expert….
*en achetant une partie commune, vous créez un nouveau lot.

2 - Lors de l'assemblée générale

Avant de vous lancer, estimer la valeur de la partie commune : l'offre de prix peut se caler sur le prix du mètre carré pratiqué dans le quartier et dans l'immeuble*. Tournez-vous vers un professionnel de l'immobilier pour vous aider dans cette démarche. Le prix doit être suffisamment séduisant pour que la copropriété accepte. Au moment du vote :  très souvent, pour obtenir le droit de rachat, il suffit du vote de la majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des tantièmes du syndicat de copropriété. Cependant :  si la vente porte sur des parties communes utilisées et utiles par et pour tous (espaces verts, loge du gardien…) ou si la partie commune et les travaux qui s'en suivent remettent en cause la conservation de l'immeuble (changement de structure du bâtiment comme supprimer un mur porteur), c'est l'unanimité qui est demandée.
*une décote peut ensuite être appliquée pour tenir compte du coût de réalisation du projet (travaux pour relier le logement à la partie commune).

3 - Au moment de la vente

La décision est notifiée dans un procès-verbal. Si la vente a été acceptée à la majorité, mais que certains propriétaires étaient absents ou se sont opposés au moment du vote, ces derniers ont deux mois après la tenue de l'assemblée pour contester la décision. Si aucune contestation n'a été entendue pendant ce délai, la vente est officielle et définitivement acquise. Un notaire rédige ensuite un acte de vente entre le syndic et le propriétaire acheteur. Et aussi : en parallèle, les copropriétaires doivent voter un nouveau règlement de copropriété. En effet, l'acquisition d'une partie commune par un particulier modifie la répartition des charges et des droits d'usage des parties communes. Sachez-le : l'argent de la vente est versé au syndicat de copropriété, qui répartit ensuite la somme entre tous les copropriétaires, y compris l'acquéreur, de façon proportionnelle à leur tantième de copropriété.

4 - Des conseils supplémentaires

Le plus difficile, bien souvent, n'est pas d'acheter une partie commune mais de convaincre les copropriétaires. Mieux vaut alors faire "campagne" auprès des propriétaires en leur exposant vos intentions et vos arguments ainsi que l'utilité de cette acquisition pour la collectivité. Pensez également à prendre l'avis du syndic et du conseil syndical en amont. Vous pouvez également procéder en deux temps : exprimer votre souhait lors d'une assemblée générale, et en fonction des réponses, monter votre projet pour la prochaine assemblée.

Loi Pinel 2016 : les conditions liées à l'investissement

Actualité du 19/08/2016

Vous êtes intéressés par les possibilités d'achat en  loi Pinel 2016 ? Avant de concrétiser votre projet d'investissement locatif, découvrez ci-dessous toutes les conditions à remplir pour bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif.

Quels sont les logements concernés par la loi Pinel ?

La réduction d'impôt pouvant être accordée via le dispositif Pinel concerne 6 types de logements :

• Les logements neufs
• Les constructions de maisons neuves
• Les logements acquis en l'état futur d'achèvement
• Les logements anciens, s'ils font l'objet de travaux pour être transformés en logement neuf
• Les locaux non utilisés pour un usage d'habitation faisant l'objet de travaux de transformation en logement
• Les logements faisant l'objet d'une réhabilitation car ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence

Un niveau de performance énergétique doit être respecté en fonction des acquisitions, notamment la RT 2012 pour les constructions/logements neufs et le label HPE rénovation 2009 pour les achats de biens nécessitant des travaux.

Les conditions liées à la location et au locataire

Aux conditions de logement s'ajoutent des conditions liées à la location et au locataire afin de pouvoir bénéficier du dispositif Pinel.

Conditions liées à la location

• Le logement doit être loué à usage d'habitation principale.
• Vous devez vous engager sur une période de location de 6, 9 ou 12 ans pour obtenir une déduction fiscale.
• Le montant des loyers doit respecter les plafonds fixés en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement (zone A bis, A, B1, B2).

Vous pouvez faire une simulation loi Pinel pour vérifier votre éligibilité au dispositif http://www.loi-pinel-info.org/simulation-loi-pinel/

Conditions liées au locataire

• Le locataire ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal.
• Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser les plafonds fixés en fonction de la zone d'habitation et de sa situation (en couple, personne seule, personne seule avec X personnes à charge).

Les profils clients du marché immobilier français en 2016

Actualité du 17/05/2016

Marché immobilier / Comparaison homme-femme

53% des instigateurs dans la démarche immobilière sont des femmes, avec un équilibre pour les couples jeunes. Cependant, la décision est commune, tout comme l'apport des ressources financières qui est à la charge égale pour les membres du couple. Dans le même temps, nous notons que l'aménagement reste une décision féminine. Le coup de coeur féminin pour un bien est un élément très important dans la décision d'achat.

Profil moyen des acquéreurs

Profil acquéreur :
58.2% des ménages français sont propriétaires. Ce chiffre est en hausse de 0.3 point par rapport à 2015.

Composition des ménages en France en 2016
Concernant le retour des primo-accédants, leur durée d'emprunt est de 21 ans et 9 mois, celle-ci augmente du fait que les acquéreurs achètent des biens plus grands.
L'année dernière la surface moyenne achetée par des primo-accédants atteignait 86.5 m² contre 90.5 m².

Composition des ménages en France en 2016

Nous assistons donc à un gain de pouvoir d'achat puisque les primo-accédants achètent 5 m² en plus grâce au PTZ.

Profil acquéreur – Type de services :
Profil acquéreur – Type de services

La recherche du bien est la première étape pour beaucoup de futurs propriétaires.
Parallèlement, nombreux sont ceux qui calculent leur capacité d'emprunt afin d'évaluer la faisabilité de leur projet immobilier.
Par ailleurs, nous constatons une augmentation du nombre de demandes de devis travaux. En effet, la simplification des critères d'éligibilité au PTZ ancien a permis un retour des primo-accédants sur ce marché.

M. Gilles BOCHU
Président de la FNAIM 54-55 et 88

COPROPRIÉTÉ : Acheter une partie commune

Actualité du 14/03/2016
FNAIM

1 - Obtenir l'accord des copropriétaires

Ce que vous pouvez acheter : jardin privatif, courette, comble, loge de gardien, cave, toilette commune dans les vieux immeubles, couloir, terrasse collective...
Une règle importante : lorsque vous êtes en copropriété, vous devez impérativement obtenir l'accord des autres copropriétaires pour acheter une partie commune.
La première chose à faire : tournez-vous vers le syndic de la copropriété et le conseil syndical pour demander à inscrire votre demande de rachat à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle.
Monter un dossier : il est important de créer un dossier le plus complet possible sur le projet en expliquant l'objectif de l'opération, les possibilités de travaux, les conséquences sur le logement du propriétaire et des autres copropriétaires, en y ajoutant des plans, des croquis de la réalisation finale, et en donnant une estimation de prix, un projet de modification du règlement de copropriété et de la répartition des tantièmes et des charges* par un géomètre-expert….
*en achetant une partie commune, vous créez un nouveau lot.

2 - Lors de l'assemblée générale

Avant de vous lancer, estimer la valeur de la partie commune : l'offre de prix peut se caler sur le prix du mètre carré pratiqué dans le quartier et dans l'immeuble*. Tournez-vous vers un professionnel de l'immobilier pour vous aider dans cette démarche. Le prix doit être suffisamment séduisant pour que la copropriété accepte.
Au moment du vote : très souvent, pour obtenir le droit de rachat, il suffit du vote de la majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des tantièmes du syndicat de copropriété.
Cependant : si la vente porte sur des parties communes utilisées et utiles par et pour tous (espaces verts, loge du gardien…) ou si la partie commune et les travaux qui s'en suivent remettent en cause la conservation de l'immeuble (changement de structure du bâtiment comme supprimer un mur porteur), c'est l'unanimité qui est demandée.
*une décote peut ensuite être appliquée pour tenir compte du coût de réalisation du projet (travaux pour relier le logement à la partie commune).

3 - Au moment de la vente

La décision est notifiée dans un procès-verbal. Si la vente a été acceptée à la majorité, mais que certains propriétaires étaient absents ou se sont opposés au moment du vote, ces derniers ont deux mois après la tenue de l'assemblée pour contester la décision.
Si aucune contestation n'a été entendue pendant ce délai, la vente est officielle et définitivement acquise. Un notaire rédige ensuite un acte de vente entre le syndic et le propriétaire acheteur.
Et aussi : en parallèle, les copropriétaires doivent voter un nouveau règlement de copropriété. En effet, l'acquisition d'une partie commune par un particulier modifie la répartition des charges et des droits d'usage des parties communes.
Sachez-le : l'argent de la vente est versé au syndicat de copropriété, qui répartit ensuite la somme entre tous les copropriétaires, y compris l'acquéreur, de façon proportionnelle à leur tantième de copropriété.

4 - Des conseils supplémentaires

Le plus difficile, bien souvent, n'est pas d'acheter une partie commune mais de convaincre les copropriétaires. Mieux vaut alors faire "campagne" auprès des propriétaires en leur exposant vos intentions et vos arguments ainsi que l'utilité de cette acquisition pour la collectivité.
Pensez également à prendre l'avis du syndic et du conseil syndical en amont.
Vous pouvez également procéder en deux temps : exprimer votre souhait lors d'une assemblée générale, et en fonction des réponses, monter votre projet pour la prochaine assemblée.

M. Gilles BOCHU
Président de la FNAIM 54-55 et 88

PRÊT À TAUX ZÉRO 2016 : ce qu'il faut savoir avant d'acheter

Actualité du 19/02/2016
FNAIM

Doubler le nombre d'emprunteurs bénéficiant du Prêt à taux zéro en 2016. A l'automne, le gouvernement a affiché de fortes ambitions en dévoilant les grandes lignes de ce dispositif élargi. L'objectif est donc de porter le nombre de PTZ à 120.000 en 2016, contre “60.000 à 70.000” selon le ministère du Logement en 2015, et 48.096 au total en 2014. Comment y parvenir ? D'une part le gouvernement a élargi les conditions d'accès, d'autre part il a rendu le dispositif plus lisible en étendant le PTZ dans l'ancien à tout le territoire, en harmonisant la part de l'opération financée à taux zéro ou encore en généralisant le différé de remboursement. Les grandes lignes du PTZ 2016, point par point.

Des plafonds de revenus plus élevés
“Permettre à davantage de ménages d'accéder à la propriété”, tel est l'objectif du gouvernement. Il n'a pas pour autant supprimé les plafonds de ressources des emprunteurs pour profiter du PTZ mais il les a relevés de plusieurs milliers d'euros, à des degrés divers selon la zone géographique et selon la structure du ménage. Exemple : un couple sans enfant ne doit pas disposer de revenus annuels dépassant 51.800 euros dans la zone A, la plus tendue (Paris et son agglomération, la Côte d'Azur et le Genevois), 42.000 euros dans la zone B1 (la grande couronne parisienne, les agglomérations de plus de 250.000 habitants, quelques villes “chères”, l'outre-mer et les îles), 37.800 euros en zone B2 (communes de plus de 50.000 habitants) et 33.600 euros sur le reste du territoire (zone C).
Le barème en vigueur à compter du 1er janvier a été officialisé aujourd'hui. Il est conforme à ce qui avait été annoncé à l'automne.

Le montant maximum du PTZ augmente
Le montant du Prêt à taux zéro “pourra représenter jusqu'à 40%” du montant de l'achat immobilier, “contre 18% à 26% actuellement”. Voilà l'autre grand axe de la communication gouvernementale sur l'élargissement du PTZ. La quotité maximum est relevée à 40% de l'opération (hors frais d'acte notarié et droits d'enregistrement) dans toutes les zones géographiques, et ce pour les achats éligibles dans le neuf comme dans l'ancien.

Dans l'ancien  : toutes les communes concernées
En 2015, la grande nouveauté était le retour du PTZ dans l'ancien, avec toutefois une condition de travaux et sur un territoire restreint à moins de 6.000 bourgs ruraux. En 2016, le Prêt à taux zéro dans l'ancien ne sera plus cantonné à la “revitalisation rurale” mais concernera donc tout le territoire, sans exception.
Il reste soumis à la réalisation de travaux d'amélioration qui doivent représenter 25% du coût total de l'opération. Les travaux en question doivent permettre la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement du logement, la création de nouvelles surfaces habitables (ou annexes), ou encore être destinés à réaliser des économies d'énergie. Dans l'étude d'impact liée à la loi de finances, l'Etat prévoit ainsi 10.000 PTZ dans l'ancien en 2016, soit une faible part des 120.000 prêts espérés au total.

Un différé de remboursement pour tous
Jusqu'à présent, seuls les ménages les plus modestes pouvaient différer le remboursement du Prêt à taux zéro. A compter du 1er janvier, tous les emprunteurs béné- ficieront de ce différé, ce qui permet de ne rembourser dans un premier temps que le crédit bancaire principal, pour entamer le remboursement du PTZ dans un second temps. Ce différé sera de 5 ans au minimum, pour s'allonger à 15 ans pour les foyers les plus modestes.
En permettant aux acheteurs de rembourser plus rapidement l'emprunt principal, le différé leur fait économiser des intérêts bancaires. Le gain financier s'avère très significatif pour les ménages qui n'y avaient pas droit en 2015.

Une condition de résidence assouplie
Les ménages obtenant un financement intégrant un PTZ aux conditions 2016 ne seront tenus de résider dans le logement concerné que pendant les 6 premières années suivant le déblocage du prêt. Auparavant, ils devaient attendre d'avoir bouclé leur remboursement ! Ainsi, les emprunteurs profitant d'un PTZ 2016 pourront désormais mettre leur bien en location tout en bénéficiant du taux zéro sans avoir à justifier d'une mobilité professionnelle ou d'un divorce, pour exemples. Cette disposition est également étendue aux particuliers ayant contracté un PTZ depuis 2011, sous réserve d'un accord de leur banque.

Quel gain par rapport à 2015 ?
Combien un couple avec un enfant ayant un projet d'acquisition dans le neuf à Chalon-sur-Saône (ou dans une autre commune en zone B2) va-t-il économiser grâce au PTZ 2016 ? Ce couple dispose d'un revenu fiscal de référence 40.000  euros et était déjà éligible au Prêt à taux zéro en 2015. Le montant de l'opération atteint 175.000 euros, dont 140.000 euros à crédit.
En 2015, ce foyer aurait bénéficié d'un Prêt à taux zéro de 36.750 euros (quotité de 21%) remboursable sur 12 ans. Et le coût total du crédit bancaire principal (103.250 euros sur 20 ans au taux annuel de 2,5%) atteint 31.652 euros (hors assurance) pour des mensualités lissées de 715,22 euros.
En 2016, le même couple va bénéficier d'un PTZ de 70.000 euros (quotité de 40%) remboursable sur 20 ans dont 5 ans en différé. Résultat : le coût total du crédit bancaire tombe à 14.489  euros grâce à un montant emprunté de seulement 70.000  euros qui est amorti plus rapidement. L'échéance passe, elle, à 643,71 euros, ce qui représente une économie de plus de 70 euros par mois !

M. Gilles BOCHU
Président de la FNAIM 54-55 et 88

Les Bonnes Résolutions Pour 2016 (à faire voter en assemblée générale)

Actualité du 01/02/2016
FNAIM

• Résolution relative au montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux – Disposition applicable à compter du 1er  janvier 2017 (en principe, cette résolution doit être votée en 2017 mais elle peut l'être par anticipation en 2016 pour une application effective en 2017) – majorité art. 25 et 25-1

Rappelons que la loi ALUR a modifié l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 en instituant un fonds de travaux obligatoire pour les immeubles en copropriété à destination partielle ou totale d'habitation comportant plus de dix  lots à l'issue d'une période de cinq ans suivant la réception de l'immeuble. Le montant de la cotisation à ce fonds de travaux doit être décidé par l'assemblée générale, étant précisé qu'il ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Les sommes versées seront attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donneront pas lieu à remboursement au vendeur à l'occasion de la vente de son lot. Ces sommes sont obligatoirement versées sur un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, distinct du compte principal et ouvert dans la même banque.

• Résolution relative aux travaux permettant de munir l'installation de chauffage commun  d'un système permettant l'individualisation des frais de chauffage – disposition applicable à compter du 17 février 2016 – majorité art. 24

La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique a créé l'article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965, qui oblige le syndic à inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale cette résolution. Toutefois, cette obligation ne concerne que les immeubles pourvu d'un système de chauffage commun à tout ou partie des locaux privatifs et fournissant à chacun d'entre eux une quantité de chaleur réglable par l'occupant.
Lorsque cet immeuble est soumis à l'obligation d'individualisation,   sous réserve que la technique le permette, les copropriétaires doivent se prononcer sur l'installation d'un système permettant d'individualiser leurs frais de chauffage.

• Résolution relative à la réalisation d'un DPE collectif ou d'un audit énergétique – disposition applicable jusqu'au 1er janvier 2017 – majorité art. 24

Rappelons que conformément aux dispositions de l'article L. 134-4-1 du CCH, depuis le 1er  janvier 2012 et   jusqu'au 1er  janvier 2017, les immeubles collectifs à usage principal d'habitation d'au moins cinquante lots équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent faire l'objet d'un audit énergétique. Pour les immeubles de moins de cinquante lots, l'assemblée générale doit voter la réalisation d'un DPE collectif. L'année 2016 est donc la dernière année, pour les copropriétés concernées, pour que la question de la réalisation d'un DPE collectif ou d'un audit énergétique soit débattue en assemblée générale.
Il semble et sous réserve de l'interprétation des tribunaux, que le syndicat des copropriétaires ne soit pas obligé de faire réaliser un audit énergétique ou un DPE collectif. La seule obligation qui pèse sur le syndic est d'inscrire cette question à l'ordre du jour. Par la suite, l'assemblée est souveraine pour accepter ou refuser la réalisation d'un tel audit. Il n'existe pas en effet dans les textes de sanctions spécifiques pour défaut de réalisation de ce diagnostic.

• Résolution relative à la réalisation d'un plan de travaux d'économie d'énergie ou de la mise en place d'un contrat de performance énergétique – majorité art. 24

Au regard des dispositions de l'article 24-4 de la loi de 1965, une fois qu'un DPE collectif ou qu'un audit énergétique a été établi, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui suit son établissement, la question d'un plan de travaux d'économie d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique. Cette résolution doit être mise à l'ordre du jour en 2016 dès lors que ces diagnostics ont été réalisés en 2015.

Tout ce qu'il ne fallait pas rater en 2015

Actualité du 11/01/2016
FNAIM

2015 aura été l'année de la reprise de l'immobilier en France, avec une hausse à deux chiffres des ventes dans l'ancien (plus de 750.000 transactions) et un repli très modéré des prix au niveau national.

Le logement neuf a également connu une embellie, les promoteurs espérant cette année dépasser le seuil des 110.000 ventes, son meilleur niveau depuis 5 ans. Retour sur les temps forts de 2015 :

• Elargissement du prêt à taux zéro (PTZ) dans l'ancien
Depuis le 1er janvier 2015, les ménages souhaitant acquérir un logement ancien peuvent bénéficier d'un emprunt sans intérêt, à condition de réaliser des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à 25% du coût total de l'opération. Au total, 6.000 communes sont éligibles au dispositif. Pour bénéficier du PTZ dans l'ancien, l'emprunteur doit fournir, avec son dossier de prêt, les devis correspondant aux travaux prévus. Après l'achèvement des travaux, il devra transmettre à son établissement de crédit les factures de travaux.

• Baisse des taux d'intérêt, recul modéré des prix
Dans un contexte de politique monétaire accommodante, cap que la Banque centrale européenne souhaite maintenir en 2016, les taux de crédit immobilier sont restés à des niveaux extrêmement bas. Alors que beaucoup d'intervenants craignaient une brusque remontée des taux d'intérêt d'emprunt après avoir atteint des planchers, la grande majorité des banques ont baissé leurs barèmes dans le courant du mois de novembre.
Sur le front des prix, la chute tant espérée par les acquéreurs ne s'est pas produite. Au troisième trimestre 2015, on a même constaté un léger rebond des prix des logements anciens en France: +0,5% par rapport au trimestre précédent en données provisoires corrigées des variations saisonnières. Une embellie qui ne saurait néanmoins cacher la tendance à la baisse sur un an (-1,5% par rapport au troisième trimestre 2014).

• Délai de rétractation rallongé
Après la signature d'un avant-contrat, l'acquéreur d'un bien immobilier (appartement ou maison) dispose d'un délai de réflexion. Ce délai a été porté à 10 jours par la loi Hamon pour les transactions conclues à partir du 8 août 2015, contre 7 jours auparavant. En contrepartie, lorsque le logement est vendu "hors établissement ou à distance", le délai de rétractation de 14 jours de la loi Hamon (code de la consommation) ne s'applique plus.

• Détecteurs de fumée
Depuis le 8 mars 2015, chaque foyer doit être équipé d'un détecteur autonome avertisseur de fumée (DAAF). Fin 2015, 7 millions de foyers n'avaient pas encore investi dans un tel appareil (selon un récent sondage) : ils avaient encore quelques jours (31 décembre 2015) pour se conformer à la loi.

• Encadrement des loyers
Entré en vigueur à Paris le 1er août 2015, l'encadrement des loyers consiste à limiter les hausses des loyers remis en location ou réévalués en fin de bail. Le dispositif sera également appliqué à Lille en fin d'année, ainsi qu'à Grenoble, en 2016. Depuis sa mise en place, on constate une  baisse des prix allant jusqu'à 20%. Reste que selon la CLCV, plus d'un appartement sur trois se loue plus cher que le maximum autorisé dans la capitale, et même un sur deux lorsqu'il l'est directement par un particulier.

• Taxe sur les terrains non bâtis constructibles
Entrée en vigueur en 2015, cette mesure censée "permettre la libération du foncier et la construction de logements" situés en zones tendues (soit quelque 600 communes concernées) avait entraîné de fortes hausses d'impôt pour un peu plus de 1.700 propriétaires de terrains à bâtir. Un amendement au projet de loi de finances rectificative voté en fin d'année change le calcul de la valeur locative (la base d'imposition) de ces terrains, actuellement majorée de 25% puis de 5 euros par mètre carré.
Pour les impositions établies au titre de 2015, l'amendement accorde un dégrèvement de la majoration obligatoire correspondant à l'application de la majoration de 5 euros par mètre carré. Le texte crée à partir de 2016 un abattement pour les 200 premiers m². Au-delà, la majoration de 25% sera maintenue et celle de 5 euros par m² supprimée. En 2017, la règle des 25% sera supprimée et une nouvelle majoration de 3 euros par m² sera créée. Les collectivités locales (communes et intercommunalités) auront toutefois la possibilité d'en fixer le niveau entre 1 et 5 euros par m², ainsi que de supprimer l'abattement pour les 200 premiers m².

• Majoration de l'impôt sur les résidence secondaires
Depuis le début de l'année, les propriétaires de résidence secondaire doivent désormais payer un complément à leur taxe d'habitation, dont l'objectif est de libérer des logements peu ou pas occupés. Ce dispositif offre la possibilité aux 1.200 communes situées en zones tendues d'augmenter de 20 % la taxe d'habitation sur tous les biens meublés qui ne sont pas une résidence principale. A Paris, où le taux de la taxe d'habitation est l'un des plus faibles de France (13,38%), la majoration est jugée insuffisante par la maire de la ville Anne Hidalgo. L'objectif ? Libérer des logements peu ou pas occupés.

• Logement neuf : évolution de la loi Pinel
Le dispositif d'investissement locatif dit "loi Pinel" permet aux particuliers qui achètent un logement neuf en vue de le louer de bénéficier d'une réduction d'impôts plus avantageuse qu'avec la précédente loi Duflot. Cette mesure d'incitation fiscale a fait l'objet en 2015 de deux modifications majeures. Ainsi, la durée d'engagement s'étend non seulement à 6 et 9 ans, mais également à 12 ans, pour un abattement fiscal de 12, 18 et 21 %, respectivement. La deuxième nouveauté de la loi Pinel est la possibilité de louer le logement à sa famille, ascendants comme descendants.

2015 est mort, vive 2016.
Un vœu pieux, à quand une stabilité
législative et réglementaire.
Gilles BOCHU, FNAIM.

Trêve hivernale et expulsion - Dates et locataires protégés

Actualité du 09/11/2015
FNAIM

Pendant la trêve hivernale, qui a débuté le 1er novembre 2015, la loi prévoit qu'un locataire ne peut pas se faire expulser de son logement même si une mesure d'expulsion a été prononcée à son encontre par la justice. Cette règle du droit du logement français est néanmoins soumise à certaines conditions d'application.

Conditions et bénéficiaires

L'article L613-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que les décisions de justice d'expulsion de locataire d'un appartement ou d'une maison ne peuvent pas être exécutées au cours de la trêve hivernale. Ces règles sont applicables aussi bien en cas de location d'un logement vide que d'un logement meublé. Cependant, cette protection n'est accordée que sous certaines conditions. La loi précise ainsi que ne sont pas concernés :
• les locataires d'un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril ;
• les occupants dont le relogement est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de leur famille.
Depuis la loi Alur, les squatters sont également protégés par la trêve hivernale, mais le juge peut toutefois leur supprimer le bénéfice de ce sursis (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution).
La trêve hivernale suspend également les coupures de gaz et d'électricité en cas de factures impayées.
Cette suspension s'applique à la mise en œuvre des expulsions, avec l'intervention d'un huissier de justice et, éventuellement, des forces de l'ordre. En revanche, un propriétaire peut tout à fait entamer les démarches de la procédure d'expulsion pendant cette période puis attendre la fin de la trêve hivernale pour la faire exécuter.

Durée

La durée de la période hivernale est supérieure à celle de la saison d'hiver puisqu'elle s'étend désormais sur une durée de 5 mois (de novembre à mars inclus).

Dates

Le début de la trêve hivernale est fixé chaque année au 1er novembre. La trêve hivernale 2015 - 2016 a donc commencé depuis le 1er novembre 2015.
Jusqu'à 2013, la date de fin de la trêve hivernale était fixée au 15 mars de l'année suivante. Mais la loi Alur de 2014 a prolongé la durée annuelle de la trêve hivernale de 15 jours en fixant désormais sa date de fin au 31 mars.
En application des dispositions de la loi Alur, la trêve hivernale 2015 - 2016 a donc commencé le 1er novembre 2015 et se terminera le 31 mars 2016 au soir. Les expulsions de locataires ne pourront donc reprendre qu'à compter du 1er avril 2016.

Fin de la trêve hivernale 

Lorsque la trêve hivernale se termine, le locataire faisant l'objet d'une mesure d'expulsion doit obligatoirement quitter les lieux. A défaut, une procédure d'expulsion peut être engagée à son encontre passé le 31 mars. Environ 10 000 expulsions de ce type ont lieu en France chaque année.

Loyers impayés et litiges

Le non-paiement des loyers par le locataire est la principale cause des mesures d'expulsion. Si, que vous soyez locataire ou propriétaire, un litige est en germe n'hésitez pas à faire appel à un professionnel de l'immobilier, nous pourrons vous accompagnez et vous apportez des solutions (garantie des risques locatifs en cas de loyer impayés par exemple).
En plus de ses obligations habituelles (paiement du loyer, entretien du logement...), le locataire a certaines obligations spécifiques pendant l'hiver. Il a notamment l'obligation de ramoner sa cheminée si son logement en comporte une. Certaines obligations en matière de déneigement des trottoirs devant chez lui peuvent également s'imposer à lui.

Baux à titre de résidence principale : les congés depuis la loi Macron

FNAIM

La loi ALUR comme la loi Macron ont apporté des modifications aux dispositions encadrant les congés dans les locations à titre de résidence principale, qu'il s'agisse de locations nues ou de locations meublées. Mais la loi Macron a également rendu ces modifications applicables aux baux en cours, ce que n'avait pas fait la loi ALUR. Ainsi, ces dispositions sont applicables à tous les congés délivrés depuis le 8 août 2015, date d'entrée en vigueur de la loi Macron.

LOCATIONS NUES

Toutes les locations nues à titre de résidence principale sont désormais concernées par les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, y compris celles qui résultent de la loi ALUR et de la loi Macron. Parmi ces dispositions, insistons sur les suivantes :

Préavis réduit

La loi ALUR avait étendu les cas dans lesquels un locataire peut donner congé avec un préavis réduit, à savoir :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 (soit les zones dites "tendues" ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.

Justification du préavis réduit

La loi ALUR a également inséré dans l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 les dispositions suivantes : "Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois."

Le locataire qui souhaite bénéficier d'un préavis réduit à un mois est donc désormais tenu d'indiquer dans son congé le motif lui donnant droit à ce préavis réduit et d'y joindre les justificatifs. A défaut, il devra respecter un préavis de trois mois.

Congé pour vente ou pour reprise après une acquisition

La loi ALUR avait inséré dans l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 des dispositions encadrant le moment à partir duquel le bailleur pouvait donner congé pour vente ou pour reprise suite à l'acquisition du bien loué. La rédaction de ces dispositions avait été jugée obscure. Une rédaction plus claire a été apportée par la loi Macron. L'article 15 dispose désormais que :

"En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition."

Formalisme accru en cas de congé pour reprise

La loi ALUR a prévu qu'en plus des obligations déjà existantes, les bailleurs qui délivrent un congé pour reprise doit indiquer dans son congé la nature et le lien existant entre lui et le bénéficiaire de la reprise et justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

Ces dispositions s'appliquent à tous les congés pour reprise délivrés depuis le 8 août 2015. Extension de la protection du locataire âgé et de faibles ressources.

La loi ALUR avait déjà modifié ces dispositions. L'obligation de faire une offre de relogement devait être satisfait si le loc ataire était âgé de plus de soixante cinq ans et si ses ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement (vu les débats parlementaires il s'agirait des plafonds du PLUS ).

La loi Macron a étendu cette protection au cas où  le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond mentionné ci-dessus.

Rappelons que ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond précité.

Délivrance des congés.

Les congés peuvent désormais être notifiés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifiés par acte d'huissier mais également remis en main propre contre récépissé ou émargement. 

LOCATIONS MEUBLÉES

Depuis la loi ALUR, les locations meublées à titre de résidence principales sont soumises aux dispositions du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989. Les congés sont encadrés par l'article 25-8 de cette loi. L'ensemble des dispositions de cet article sont applicables aux congés délivrés depuis le 8 août 2015.
Insistons sur les dispositions suivantes :

Formalisme du congé

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué qui ne peut être que la vente, la reprise ou un motif légitime et sérieux.

Formalisme du congé pour reprise

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

A peine de nullité, le congé pour reprise doit indiquer, en plus du motif de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Protection des locataires âgés et de faibles ressources

L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 contient en son II des dispositions identiques au III de l'article 15. Une offre de relogement doit donc être faite si le locataire satisfait aux conditions d'âge et de ressources ou s'il a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par arrêté.

Ces dispositions ne sont toutefois pas non plus applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond précité.

Délivrance du congé

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Départ du locataire avant le terme du préavis

Comme pour les locations nues, l'article 25-8 dispose que pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Le marché locatif Nancéien

FNAIM

Interview de Michel KATZ
Administrateur FNAIM 54-55-88

Comment se porte le marché locatif à Nancy ?

Le marché de la location se porte plutôt bien. La demande locative est importante et l'offre abondante et diversifiée.

Investir dans l'immobilier est-ce toujours une bonne idée ?

Oui, l'investissement immobilier reste certainement un des meilleurs placements qui soit. Relativement à l'abri des sursauts de la conjoncture et des aléas financiers, le placement immobilier est stable, pérenne et procure des rendements que les placements financiers classiques ne permettent plus d'avoir depuis longtemps.
La rentabilité des placements immobiliers est toujours dopée par des taux d'intérêts qui restent à des niveaux historiquement bas.

Quel rendement peut-on attendre d'un placement immobilier dans le Grand Nancy actuellement ?

Le rendement est variable selon le type de logement et l'emplacement. Dans l'agglomération de Nancy la fourchette va généralement de 4 à 8 % brut, c'est-à-dire du simple au double.

Qu'est ce qui justifie ces écarts ?

Cet écart important s'explique par l'emplacement et la qualité du bien. Un bien neuf avec un bon emplacement ne rapportera que 4 % brut mais c'est un placement à long terme, sans mauvaises surprises ni travaux ultérieurs à prévoir. Des avantages fiscaux bonifient également un peu ce rendement. A l'inverse, un bien ancien dans un immeuble collectif mal tenu en périphérie rapportera bien d'avantage mais avec un potentiel de plus value très faible et des risques locatifs plus importants.

Quels sont ces risques locatifs ?

Le premier risque est la vacance locative, c'est-à-dire l'absence de locataires. Le marché locatif est bon mais pas pour tous types de produits. Les emplacements mal desservis, les immeubles mal tenus et les appartements en mauvais état trouvent difficilement preneurs (et souvent encore avec une moindre qualité de locataire).
Le second risque est celui des impayés mais les professionnels de l'immobilier disposent aujourd'hui d'excellentes solutions de sécurisation.
Le dernier risque est financier avec une perte de valeur du bien ou la nécessité de faire face à des dépenses d'entretien importantes.

Quels conseils donnez-vous pour un investissement ?

L'immobilier est un placement sûr et rentable mais il faut respecter certaines règles et faire preuve de prudence. Par exemple, lors d'un achat d'un appartement déjà loué, il faut vérifier la qualité du dossier du locataire en place, constitué lors de la location, et regarder si l'historique des paiements est bon. Il faut aussi regarder l'importance des charges non récupérables (c'est-à-dire à charge exclusivement du propriétaire) et des taxes locales. Enfin il faut garder à l'esprit qu'un logement en état médiocre et sans équipement ne trouvera que difficilement preneur.
Les professionnels de l'immobilier vous accompagnent dans le choix de votre investissement en vous recueillant les informations indispensables et en vous analysant les documents à disposition.
Soyez particulièrement attentif aux consommations énergétiques car c'est devenu un des critères principaux de choix d'une location.
Nous conseillons aux futurs investisseurs de proposer à la location des logements en parfait état et bien équipés : Il faut souvent investir dans une cuisine équipée, une salle de bains digne de ce nom et des rénovations d'isolation et de confort. Certes l'investissement sera plus conséquent et le rendement théorique plus faible mais le système du déficit foncier permet une optimisation fiscale. C'est aussi une garantie contre la vacance locative et la valse continue des locataires.

Quel est le niveau de loyer dans l'agglomération de Nancy ?

A Nancy, le loyer moyen à la relocation est de 8,38 €/m², avec un pic à 8,68 € /m² pour les quartiers centraux *. Les logements récents faiblement énergivores se louent de 9 à 12 €/m² selon les prestations et la surface. Dans les immeubles avec fortes charges en périphérie, les loyers s'établissent plutôt entre 5 à 7 €/m².
Le prix au m² varie aussi en fonction des surfaces : de 6,59 € en moyenne pour les T5 à 13€/m² * pour les studios mais il faut garder à l'esprit qu'à l'achat les grandes surfaces sont aussi moins chères, qu'il y a moins de vacance locative et moins de "turn-over".
En matière locative, il ne faut pas rechercher le loyer le plus haut mais les revenus les plus stables. La modération des loyers à la relocation est la meilleure garantie de pérennité.

Il ne reste plus qu'à trouver de bons investissements ! L'offre est-elle abondante ?

Non, l'offre de logements locatifs n'est pas abondante. Il faut faire un sérieux tri parmi les différentes offres pour ne retenir que celles qui offrent une belle valeur patrimoniale, une bonne perceptive locative et un rendement réel intéressant sans vacance ni « turn-over ». Encore plus que pour une habitation principale, demandez le concours d'un professionnel pour analyser votre projet dans un domaine complexe. Il connait parfaitement les prix de vente mais également le marché locatif. De plus, pour la gestion de votre location, il vous offrira des solutions de sécurisation avec un bon dossier "locataire", une assurance "loyers-impayés" et la gestion au quotidien de votre location.

*Source ADUAN Aire Urbaine Nancienne

La vente des lots de copropriété est simplifiée ! Oui mais…

FNAIM

La simplification des modalités d'information des acquéreurs de lots de copropriété est entérinée par une ordonnance du 27 août 2015 publiée au JO de ce 28 août 2015.

On peut s'interroger sur l'exercice d'équilibriste qui consiste à informer parfaitement l'acquéreur sur ses engagements futurs et la prise en compte dite simplifiée de la remise de documents et d'informations financières lesquelles peuvent être obsolètes au jour de leur communication…

De quoi s'agit-il ?

Ces nouvelles modalités s'appliquent aux contrats de vente (compromis et promesses unilatérales de vente) signés à compter du 29 août 2015. Le contenu des informations financières doit encore être précisé par un arrêté du ministre du logement; la communication, le cas échéant, des conclusions du diagnostic technique global entrera en vigueur le 1er janvier 2017 ; la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires est toujours en attente d'un arrêté qui doit en fixer le contenu tout comme la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, est en attente de son décret d'application.

Comme antérieurement, l'information concerne les acquéreurs de lots ou de fractions de lots (ou d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot), d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation soumis au statut de la copropriété.

Les documents et les informations sont remis à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse de vente, ce qui permet, en pratique, de les remettre avant cette date (La Palisse !)

Il est précisé que les éléments d'information et les documents requis ne devront plus désormais être obligatoirement annexés à la promesse de vente, mais pourront être remis à l'acquéreur en amont de la signature de la promesse de vente.

En effet, la remise peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé. C'est en celà une réelle avancée qui pratiquement évitera la déforestation inévitable de la France…

En cas de remise au moyen d'un procédé dématérialisé, l'acquéreur doit au préalable en avoir donné son accord expressément. Quel que soit le support et le moyen utilisé (remise sur support papier ou sur support électronique), dans tous les cas, l'acquéreur doit attester de cette remise dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main.

La liste des documents et des informations à remettre à l'acquéreur est modifiée :

1° Au titre des documents relatifs à l'organisation de l'immeuble, comme antérieurement, doivent être remis à l'acquéreur la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 (en attente d'un décret !), le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s'ils ont été publiés. Doivent également être remis les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été mesure de les obtenir auprès du syndic ).

2° Au titre des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, renommées « informations financières », si l'acquéreur doit être informé des sommes susceptibles d'être dues par lui au syndicat, il n'a plus à être informé de celles pouvant rester dues par le vendeur au syndicat (on se demande pourquoi ?). Toutes les autres informations financières restent inchangées.

Toutefois deux nouveautés sont à observer qui n'auront en fait pas une grande incidence. Tout d'abord le contenu des informations financières sera précisé par un arrêté du ministre du logement. D'autre part, les informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente serviront de base à justifier :

  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente,
  • l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
  • le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu.
  • la dernière cotisation au fonds travaux versée par le copropriétaire vendeur

Mais le syndic sera toujours tenu de produire des informations en temps réel sur les futures sommes dues par  l'acquéreur au titre des appels de fonds à venir (budget ordinaire et hors budget ordinaire).

La question du positionnement des informations financières à la date de clôture du dernier exercice approuvé risque de rendre l'information obsolète.

En effet, si nous prenons le cas d'une vente réalisée en février 2016, il est fort probable que l'assemblée statuant sur les comptes de l'exercice 2015 n'aura pas  encore été convoquée de telle sorte que le bilan pris en compte sera celui arrêté 14 mois plus tôt au 31/12/2014…

Que vaut pour éclairer un acquéreur en février 2016 une information sur un fonds de travaux, un état des impayés des copropriétaires et des fournisseurs arrêté au 31/12/14 ? Une situation financière d'un syndicat peut être dégradée très rapidement par le seul fait du vote de travaux importants. L'ordonnance aurait dû revenir en outre sur l'information concernant le fonds de travaux limité au lot principal vendu et non à l'ensemble de ceux vendus…

L'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété : l'article L.721- 2 du CCH dispose que dans ce cas que seules les informations financières doivent lui être communiquées.

Le cas particulier des ventes ou des cessions de droit réel immobilier relatives à un lot « annexe » ou à une fraction de lot « annexe ». On entend par lot « annexe » au sens de l'article L.721- 2 du CCH notamment un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier. Leur vente est simplifiée. Ne sont exigées désormais que les informations financières.

Défaut de remise de documents et délai de rétractation SRU de l'article L.271-1 du CCH.

Cette actualité est l'occasion de rappeler que ce délai a été porté de sept à dix jours par la loi n°2015-990 du 6 août 2015, dite "loi  MACRON".

Le mérite de cet aménagement de la Loi ALUR porte essentiellement sur la dématérialisation des documents remis et la précision apportée à la date de prise en compte pour déterminer les  informations financières.  

Cependant les difficultés rencontrées par les rédacteurs de promesses de vente depuis la promulgation la loi résidaient d'avantage dans la multiplicité des documents à annexer au contrat (qui demeurent les mêmes aujourd'hui) et l'impossibilité de s'en faire une copie dans de brefs délais.

Rappelons que depuis le 1er janvier 2015, les syndics professionnels ont mis en place pour chaque copropriété un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés.

Ainsi le copropriétaire vendeur et surtout son agent immobilier, munis de code d'accès sécurisés communiqué par le syndic, peuvent télécharger et analyser instantanément l'essentiel des documents nécessaires à la préparation de la vente du bien.

C'est là que réside la simplification !

Hugues DEVAUX
Chambre FNAIM 54/55/88

Acheter un logement : quels sont les conseils à suivre ?

FNAIM

Que vous soyez propriétaire ou locataire de votre logement, suivez nos conseils pour réussir votre prochain achat immobilier.
Vous souhaitez devenir propriétaire ? Posez-vous les bonnes questions avant de vous lancer. Financement, promesse de vente, diagnostics, acte notarié … le tour de la question en fonction de votre situation.

Vous êtes propriétaire

Dans un premier temps, il vous faut déterminer si vous vendez votre logement avant d'en acheter un nouveau, ou si vous achetez votre nouveau nid avant de vendre votre bien.
Pour vous décider, prenez en compte l'état du marché. S'il y a plus d'acheteurs que de vendeurs, les délais de vente sont courts et tout va très vite. Si votre logement est bien estimé, il y a fort à parier qu'il trouvera preneur facilement.
A contrario, si le nombre d'acheteurs est réduit, le délai de vente va s'étirer. Vous-même, aurez le temps de la réflexion lorsque vous trouverez un logement correspondant à vos besoins, mais vous risquez d'attendre le futur acquéreur plus longtemps.
Quoi qu'il en soit, faites le point sur votre état financier. Être propriétaire de deux logements implique de nombreux frais. Vous devrez par exemple vous acquitter des remboursements des emprunts immobiliers, des impôts locaux (taxe foncière, taxe d'habitation, etc.), des charges de copropriété si votre bien se situe dans un immeuble collectif, assurer l'entretien, souscrire une assurance … et cela, pour les deux logements. Or, plus les délais de vente s'allongent, plus vous risquez de devoir supporter ces frais dans le temps.
Si vous comptez sur la vente de votre premier logement pour acquérir le second, vous devez contracter un prêt relais, aussi appelé "prêt achat revente". Avec ce produit de financement, la banque vous accorde une avance sur la base d'une estimation du produit de la vente de votre bien. D'une durée maximale de deux ans, ce prêt peut coûter cher : lorsque vous vous acquittez de vos mensualités, vous n'amortissez pas de capital et remboursez seulement des intérêts. Le capital emprunté est soldé en une seule fois, lors de la vente du bien. Pour réduire le coût de ce prêt, vous avez donc intérêt à vendre votre logement le plus rapidement possible, et pour cela à l'estimer le plus justement.

Vous êtes locataire

Tournez-vous d'abord vers les établissements bancaires afin de déterminer une enveloppe budgétaire. En connaissant votre capacité d'emprunt, vous pourrez mieux cibler les biens que vous pourrez potentiellement acheter.
Ensuite, faites le point sur votre projet de vie. Mais sachez qu'en moyenne, un primo-accédant occupe son logement durant 7 ans avant de le revendre pour s'agrandir. Certains jeunes ménages n'hésitent pas à s'éloigner de leur lieu de travail pour acquérir quelques mètres carrés supplémentaires. N'oubliez pas de prendre en compte votre budget de déplacement vers votre lieu de travail (voiture, transports en commun) dans votre plan de financement.

Deux documents bien différents

Si avant de signer l'acte définitif d'achat chez le notaire, signer un avant-contrat n'est pas obligatoire, dans les faits, les deux parties en réalisent un quasi-systématiquement. L'avant-contrat peut consister en une promesse unilatérale de vente, ou en un compromis de vente.
La promesse unilatérale de vente engage le propriétaire à vendre son bien à un prix convenu dans cet acte avec le futur acquéreur qui ne s'engage pas définitivement. Moyennant le versement d'une indemnité d'immobilisation, il dispose d'une d'option d'acheter ou de renoncer à son acquisition dans un certain délai convenu entre les parties et qui doit être précisé.
Le compromis de vente comprend deux engagements réciproques : le premier, du vendeur de céder son bien à l'acheteur pour un prix convenu, et le second de l'acheteur d'acquérir le logement. Le vendeur peut exiger le versement d'un acompte, dont le montant est convenu d'un commun accord entre les parties (entre 5% et 10% du prix de vente).
Que ce soit dans le cadre du compromis ou de la promesse unilatérale de vente, l'acheteur et le vendeur peuvent insérer des conditions suspensives qui, en cas de non-réalisation ne feront plus produire aucun effet à leur accord. Par exemple, un acheteur qui aura besoin d'un emprunt immobilier pour financer son achat, signera l'avant-contrat sous la condition suspensive de l'octroi du prêt et mentionnera une date limite d'obtention de celui-ci. En cas de refus de la banque, il sera désengagé, et l'acompte qu'il aurait pu verser sur le prix de vente lui sera intégralement restitué.
Enfin, au terme de la promesse ou du compromis de vente, les deux parties se retrouveront chez le notaire pour signer l'acte authentique de vente. Cette formalité est obligatoire.

Les Français et la location de vacances (sondage IFOP 09/2014)

FNAIM

Les agences immobilières : principalement sollicitées pour des logements en bord de mer.

Un peu plus de la moitié des Français interrogés ayant déclaré avoir déjà eu recours aux services d'une agence immobilière spécialisée dans la location de vacances l'ont déjà fait plusieurs fois (57%) et un tiers l'a fait au cours de l'année (33%). On notera, à titre subsidiaire, que plus la taille du foyer de l'interviewé augmente, plus ce dernier a eu recours plusieurs fois à une agence (de 53% pour les foyers d'une personne à 61% pour ceux de 4 personnes et plus) et de manière récente (43-46% au sein des foyers de trois personnes et plus l'ont fait il y a moins de 12 mois, +10-13 points par rapport à la moyenne).

Avez-vous déjà utilisé les services d'une agence de location de vacances ?

La dernière location recherchée se situait en bord de mer pour la moitié des personnes interrogées (51%). Viennent ensuite la recherche de locations à la montagne (21%) et dans une grande ville de province (13%). Les plus jeunes, par ailleurs, tendent davantage à recourir à un professionnel de l'immobilier pour trouver un bien locatif en ville (25%, +12 points par rapport à l'ensemble), tout comme les professions libérales et cadres supérieurs (29%, +16 points). Dans la quasi-totalité des cas, il s'agissait d'une demande de logement uniquement, seuls 9% des interviewés déclarant avoir cherché un logement avec des services et des prestations complémentaires. Toutefois, on note que les personnes ayant eu recours à une agence il y a moins de 12 mois sont plus nombreuses à avoir demandé une prestation plus complète (17%, +8 points).
Graphique 1

La disparité et l'éclatement des réponses à la question de savoir à quelle agence immobilière il a été fait recours pour l'organisation du dernier séjour traduit le caractère concurrentiel du secteur et la diversité de ses offres : Pierre et Vacances est la plus mentionnée, avec seulement 5% de citations.

D'autre part, il convient de noter qu'un tiers des personnes ne se sont pas prononcées (32%), probablement en ce qu'elles ne se rappellent pas du nom du professionnel de l'immobilier auquel elles ont fait recours. Le fait est qu'il paraît complexe pour ces acteurs de la location de vacances de se démarquer sur un marché où la principale source de notoriété de l'agence immobilière est Internet (41%) ; un média davantage utilisé par les jeunes (59% des moins de 35 ans, +18 points par rapport à l'ensemble), les professions libérales, cadres supérieurs (59%, +18 points), et les personnes ayant au moins un enfant (50%). Si les recommandations sont également un bon moyen de gagner en visibilité (21% y ont eu recours car un proche la leur a recommandée, 20% car l'office de tourisme ou la mairie la leur a recommandée), celles d'un réseau national connu, en revanche, apparaissent secondaires (12%).

Pour quel type de prestations ? 87 % pour un hébergement ; 9 % pour des prestations complémentaires à l'hébergement ; 4 % autres
Graphique 2

Principaux critères de choix de l'agence immobilière pour sa location de vacances : les tarifs et la diversité des locations proposées.

Dans la très grande partie des cas, les personnes faisant appel à un professionnel de la location de vacances justifient leur choix par un souci de confort, tant pour voir leurs démarches simplifiées (86%) que pour ne pas avoir de mauvaise surprise à la découverte du bien (77%). Les expériences passées, qu'elles soient bonnes (30%) ou mauvaises (22%) jouent dans une moindre mesure sur le désir de contacter une agence, tout comme le fait d'avoir une agence de référence sur place (19%). 

Au moment de choisir une agence immobilière plutôt qu'une autre, les Français ayant recours à des professionnels de l'immobilier pour leur location de vacances déclarent s'intéresser avant tout aux tarifs de location (53%), mais aussi à l'importance du choix de locations proposées (46%). Les recommandations arrivent ici dans un second temps : la bonne réputation de l'agence (31%), le fait que l'agence ait été recommandée par un proche (25%), par l'office de tourisme ou la mairie (20%). L'appartenance de l'agence à un réseau national connu impacte autant le choix (25%) que le fait qu'elle soit indépendante (23%). Le critère du prix et de la variété du choix des locations est également réaffirmé par les interviewés quand il leur est demandé d'identifier les services proposés déterminants dans leur choix d'agence (65% ont cité la transparence des prix et des prestations et 48% le fait que l'agence propose un large choix de locations de vacances). Il convient toutefois de ne pas négliger l'importance de la relation tissée avec le    professionnel : "la capacité de l'agence à répondre à toutes vos questions" étant un critère déterminant pour 44% des interviewés, tout comme "e bon contact avec le professionnel" (43%). L'adhésion à un label qualité, en revanche, ne semble jouer qu'à la marge (16% l'ont mentionné comme raison de choisir une agence plutôt qu'une autre, 13% comme un critère déterminant dans la décision). Pour autant, près des trois quarts des personnes connaissant le label "Qualité Tourisme" ont déclaré que celui-ci avait de l'importance au moment du choix (72%). Ainsi, on peut se demander si le fait que l'adhésion à un label qualité soit déclaré peu déterminant dans le choix d'une agence ne résulte, in fine, que d'un déficit de connaissance de ces attestations de garantie (le label Qualité Tourisme n'étant connu que par 39% des interviewés)

Focus sur le marché de l'année 2014

FNAIM

Bilan FNAIM des marchés du logement en 2014 :
"Une année peu dynamique où les écarts de prix se sont creusés en dépit de conditions financières attractives".

Pour les marchés du logement, 2014 aura été une année peu dynamique où les écarts de prix se sont creusés. Le nombre de ventes est resté faible dans le parc existant et s'est effondré dans le neuf. Côté prix, si les villes à forte attractivité tirent leur épingle du jeu, les autres accusent un net repli, encore accentué dès que l'on s'éloigne du centre vers la périphérie.

Baisse dans le parc existant. Environ 700.000 logements existants ont été vendus au cours de l'année 2014. C'est un peu mieux qu'en 2013 (717.000) mais bien en retrait par rapport à 2011 (802.000) et surtout 2004 (823.000). A l'exception du trou noir des années 2008 et 2009, consécutif à la crise des subprimes aux Etats-Unis, le nombre de ventes a été supérieur à 800.000 presque chaque année entre 2002 et 2011. Sur les 33,9 millions de logements existants (19 millions de maisons et 14,9 millions d'appartements), c'est donc entre 2,1% et 2,4% du parc qui s'échange annuellement.

Fort recul des ventes en VEFA. Dans le neuf, le nombre d'appartements et de maisons de promoteur  vendues sur plan (c'est-à-dire en l'état futur d'achèvement) est de 85.820 en 2014, contre 89.313 en 2013, 115.285 en 2010 et 127 017 en 2007. Ces ventes en VEFA n'atteignent donc, cette année, que 67% de celles du pic de 2007. Elles représentent, par ailleurs, moins de 12% des ventes du parc existant, contre 15,7% en 2007.

Des taux de crédit pourtant favorables. En 2014, les marchés immobiliers ont bénéficié de taux exceptionnellement bas : en moyenne, le taux fixe est de 2,61% en  2014, soit -18.7% sur un an et -34.3 % par rapport à 2011. Les acquéreurs en ont profité pour réduire la durée de leur crédit (17,2 ans au 4e trimestre 2014, soit -18 mois par rapport à 2011) et pour acheter des m² supplémentaires dans les secteurs où les prix ont baissé. Ainsi, par rapport à 2011, le pouvoir d'achat immobilier s'est accru de 8 m² à Lille et Toulouse, 10 m² à Montpellier, 15 m² à Dijon… Ces conditions avantageuses ont toutefois été bridées par le défaut de confiance des ménages, dû à la faible croissance de l'économie et au fort taux de chômage. Ainsi, le flux des nouveaux crédits à l'habitat des ménages est de 121,8 milliards d'euros en  2014, soit un recul de 19,3 % sur un an.

Prix : évolutions contrastées selon les biens et leur localisation

Légère baisse dans l'existant. En 2014, les prix des logements du parc existant ont poursuivi leur repli (-1,7%) mais à un rythme ralenti en comparaison avec 2013 (-2,9%). Par rapport à 2011, la baisse moyenne globale est de -3,8%. Collectif et individuel confondus sur le territoire national, le prix moyen ressort à 2 457 euros/m² en 2014 contre 2 499 euros/m² en 2013. L'Indice des prix FNAIM retrouve, cette année, quasiment son niveau de 2007 pour les appartements et celui de 2008 pour les maisons.

La baisse est plus prononcée pour les appartements (-1.9 %) que pour les maisons (-1,5 %). En Ile-de-France (-1,5%), elle  est quasi-uniforme sur tous les types  de biens et reste inférieure à celle de 2013 (-2,5 %). En province (-1,7%), elle s'atténue également par rapport  à 2013 (-3,0%) mais ce recul est plus net dans les appartements (-2,1%) que dans les maisons (-1,5%).

Les disparités sont néanmoins importantes selon les villes. Une seule connaît une forte hausse : Bordeaux (+4,3% entre 2014 et 2013). Les autres villes en progression sont Strasbourg, Nîmes, Nice et ClermontFerrand, Nantes et Caen (entre +0.0% et +2,5%). A l'opposé, des villes connaissent une baisse supérieure à 3% sur l'année : Dijon, Nancy et… Paris !

Variations plus nuancées dans le neuf. Le prix de vente des appartements en VEFA s'est contracté de -0,4 % au 4e trimestre 2014 par rapport au 4e trimestre 2013, s'établissant à 3 862 euros/m2. Les maisons de promoteur, au contraire, sont en hausse de +2,0% sur la même période, le prix moyen atteignant 252.600 euros.

Gilles BOCHU
Président FNAIM 54-55-88

L'immobilier de demain

FNAIM

Le 20 mars 2015 avait lieu à Nancy, l'assemblée générale des agents immobiliers de la FNAIM de Lorraine (54-55-88) dont la thématique était "L'immobilier de demain".

Une centaine de participants ont débattu sur la prospective de l'immobilier dans les années à venir, avec la participation du président fédéral de la FNAIM, Jean-François BUET et Jean-Marc TORROLLION, chargé d'internet et des nouvelles technologies.

Une révolution numérique pour les transactions

Vendre son bien demain ne se fera plus comme hier grâce aux nouvelles technologies à venir.

Aux USA, le site Zillow a révolutionné depuis 10 ans les ventes immobilières en ne proposant que des ventes et des locations géolocalisées. Les petites annonces ne se présentent plus sous forme d'un listing mais d'une carte sur laquelle sont implantés tous les biens à vendre, avec des fonctionnalités permettant de visualiser des trajets, des commodités à proximité, tout en pouvant trier par prix et par type de prestations.

Déjà, nous sommes rentrés dans l'ère des tablettes et PDA : l'immobilier de demain sera mobile.

La FNAIM prépare le développement d'une application qui va révolutionner la recherche de biens à vendre ou à louer. En vous promenant dans un quartier, vous allez pouvoir dans un avenir proche  visualiser toute l'offre locative et à la vente des agents immobiliers FNAIM dans ce quartier, et aux alentours, sur votre téléphone ou tablette, par géolocalisation pertinente.

Les tendances pour l'internet immobilier vont également vers un développement de sites immobiliers locaux avec beaucoup d'informations complémentaires. L'annonce classique va rapidement  être remplacée, ou complétée, par un véritable dossier de vente en ligne comprenant non seulement un important dossier photos, les plans, diagnostics et toutes les données du bien.

La FNAIM Lorraine  a créé dans ce but un site rénové, rapide, avec des fiches détaillées et uniquement des annonces locales (fnaimlorraine.com).

Une révolution numérique pour les actes de vente et de location

Pour faire face au délire réglementaire de l'administration, les dossiers devront de plus en plus être numérisés. En effet, certains dossiers de location comme de vente représentent parfois une ramette complète de papier, incompréhensible pour les non-initiés.

Les dossiers pourront de plus en plus être informatisés avec une signature numérique globale. Les professionnels devront en faire une synthèse pour les clients et rendre lisible cette masse énorme de documents, parfois sans aucun intérêt.

Une révolution numérique pour les états des lieux

L'état des lieux du futur existe déjà et il est numérique, bien entendu.

Un état des lieux classique sur papier carbone avec des mentions comme « usagé » ou « bon état » n'apporte que très peu de garanties.

L'état des lieux numérique permet d'être extrêmement précis et d'illustrer chaque descriptif de pièce avec plusieurs photos. Dans un seul et même document, l'état des lieux numérique rassemble une trame descriptive exhaustive, plusieurs dizaines de photos d'illustration, des relevés de compteur et des commentaires sur les différentes composantes de l'habitation.

La signature est numérique (reconnue par la loi no 2000-230 du 13 mars 2000), les données sont infalsifiables et l'état des lieux est envoyé instantanément aux parties, par email, en fichier PDF dès la validation de la signature.

Quelques agences dans la région sont déjà équipées de ce système très sécurisant, tant pour le locataire que pour le propriétaire.

Une révolution coopérative pour les professionnels de l'immobilier

En France, le marché immobilier est encore très segmenté, avec des agences qui ne proposent que leurs seuls produits en portefeuille. L'avenir est au marché global des professionnels grâce à un fichier unique des biens. Chaque agence pourra ainsi proposer à ses clients tous les biens disponibles, y compris ceux des autres agences. Comme aux Etats-Unis, l'agent immobilier aura ainsi un rôle prépondérant de conseil et de négociation avec un choix d'offres très important.

A Nancy, le mouvement est déjà bien amorcé avec des fichiers communs inter-agences, comme le fichier AMEPI de Nancy et des environs, qui regroupera bientôt une quinzaine d'agences.

L'immobilier de demain sera très technique, juridique et complexe mais la profession s'organise pour le rendre plus sûr, mieux organisé et plus convivial.

Michel KATZ
Administrateur FNAIM Lorraine

Le mobilier industriel a la cote … et met votre bien immobilier en valeur !

FNAIM

Vous n'avez sans doute pas pu échapper à la vague du vintage, tendance industrielle. Pas un seul magazine sans une page qui lui est consacrée. Pas une seule grande enseigne de mobilier et déco sans son rayon « indu » « factory » ou encore « esprit loft ». Ces grandes enseignes recherchent, piochent dans les souvenirs collectifs, le temps des usines Singer ou Renault, des premiers casiers d'ouvriers…les pièces d'inspiration industrielle trouvent leur place dans une maison ancienne ou un appartement moderne. L'art populaire ou la « LOFT ATTITUDE » s'introduit dans nos intérieurs et le valorise.

Les matières comme le métal, le zinc ou l'ardoise insufflent force et caractère au bien immobilier. Une élégance moderne et intemporelle insuffle sur ces maisons et leur apportent du prestige :

Mobilier industriel

Lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier, n'oubliez pas de mettre en valeur votre patrimoine ! Privilégiez une décoration soignée qui valorisera vos espaces.

Dans l'immobilier comme pour l'ameublement, l'ancien recèle bien souvent des trésors insoupçonnés. Et depuis quelques temps, la tendance des grands univers se confirme. Lofts, ateliers d'artistes, usines réaménagées ...

Il n'est plus rare de trouver des copropriétaires qui s'organisent pour rénover un ancien hôtel, une manufacture, un château ou encore d'anciennes bâtisses qui réclament une déco et du mobilier qui soient à la mesure du lieu. Tous ces endroits jusqu'alors laissés en friche sont devenus des espaces réinvestis. Il faut désormais compter avec ces nouvelles habitudes résidentielles qui ont imposé au fil des années de nouveaux choix décoratifs et d'ameublement.

La déco de nos parents et grands-parents,  rustique, traditionnelle ou un peu trop classique en a pris définitivement un coup. La tentation du beau s'impose partout. Le design est recherché. Dorénavant ce sont les contrastes qui s'imposent. Les lignes pures se marient avec du mobilier métallique massif.

Les pièces uniques sont préférées à des objets manufacturés et standardisés. Le cachet d'un meuble de métier a remplacé la mauvaise qualité d'un mobilier sans âme ; Des supports et des revêtements sobres sont associés avec du design coloré. Le fer, le bois et l'acier brossé s'imposent comme la garantie d'une pièce originale et chaleureuse. Les luminaires rompent avec le style habituel. Projecteur, trépied ciné, appliques industrielles, coupelles et suspensions d'usine fleurissent dans nos intérieurs.

Le vrai ancien est désormais préféré au faux vieux. Les particuliers réclament du vrai design. Il s'agit de la réappropriation des éléments liés au patrimoine industriel pour les intégrer dans nos intérieurs.
Le design industriel était né. Dorénavant les plus belles pièces seront accessibles à ceux qui sauront les chercher.

De l'usine à la maison…

Avec Geo Nancy – Design, on est loin du convenu et du standard, chaque pièce est unique, chinée, restaurée, transformée, patinée : Siège de barbier, bureau de postier, lettres d'imprimerie, mobilier de cabinet dentaire, lampe d'usine, baignoire en fonte…

Partant du constat que tout se recycle et que ces objets chargés de caractère évoquent des souvenirs, voir de la nostalgie aux consommateurs, Géo Nancy – Design, spé- cialiste et surtout passionné, décline, transforme et redonne vie à des objets rares d'exception…
Du Vrai ancien !!

« Nous sommes spécialisés dans les mobiliers anciens, industriels et design. Pièces uniques, objets rares et d'exception ... Nous rénovons et réutilisons tous types de pièces intéressantes pour en faire des meubles adaptés aux besoins de la maison. Nos pièces sont à la fois belles & utiles. Elles sont réalisées dans les matières premières d'origine, nobles et solides (bois massif, métaux anciens ...).

Décapage et brossage impeccables. Ce sont des étapes indispensables dans notre travail. C'est ainsi que nous pouvons révéler de si belles patines !!! La finition, particulière à chaque pièce, varie en fonction de l'état et de l'ancienneté du meuble. Elle mettra en valeur l'aspect brut du métal et donnera aux objets ce cachet caractéristique et si important pour l'aspect final.

L'intérieur de tous nos meubles est toujours intégralement décapé et brossé (comme en extérieur) pour que le rendu soit parfaitement propre et le meilleur possible. Nous pouvons parfois marier le fer et le bois ancien pour donner un aspect authentique et chaleureux à notre mobilier. »

Matthieu de Géo Nancy -Design

Design industriel, meubles de métier et marques de référence
Jielde, Strafor, Tolix, Multipl's, Bienaise, Fase ...
Ameublement & aménagement déco.
Grands noms du design du XXème siècle.
Geo Nancy - Design
GALERIE DE MOBILIER ET LUMINAIRES DESIGN
www.geonancydesign.fr
Ouvert tous les jours (même le week-end) !!
14 heures - 18 heures.
2 BIS rue du Haut-du-Clos / 54850 / MESSEIN.
06 66 66 69 85.
geonancy@voila.fr

Mobilier industriel

Obligations en matière d'installation de détecteurs de fumée

FNAIM

La loi n 2010-238 du 9 mars 2010 a rendu obligatoire l'installation d'au moins un détecteur de fumée dans tous les lieux d'habitation avant le dimanche 8 mars 2015. La loi n 2014-366 du 24 mars 2014 dite « loi ALUR » précise que cette installation incombe au seul propriétaire et non plus à l'occupant. L'occupant du logement doit notifier cette installation à l'assureur le garantissant des dommages incendie.

1 - CARACTÉRISTIQUES TECHNIQUES DU DÉTECTEUR DE FUMÉE NORMALISÉ (ARTICLE R. 129-12 NOUVEAU DU CCH)

Chaque logement, qu'il se situe dans une habitation individuelle ou collective, devra être équipé d'au moins un détecteur de fumée normalisé. Le détecteur est alimenté par piles ou fonctionne à partir de l'alimentation électrique du logement, sous réserve dans ce cas qu'il soit équipé d'une alimentation de secours susceptible de prendre le relais en cas de dysfonctionnement électrique.

LE DÉTECTEUR DE FUMÉE DOIT :

  • • détecter les fumées émises dès le début d'un incendie;
  • • émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une personne endormie dans le seul logement où la détection a eu lieu. Les détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) utilisés doivent obligatoirement être munis d'un marquage CE attestant de la conformité à la norme NF EN 14604. Attention : certains matériels vendus sur Internet ou en magasin peuvent ne pas avoir ce marquage.

LE DÉTECTEUR DE FUMÉE DOIT :

  • • comporter un indicateur de mise sous tension ;
  • • être alimenté par piles, batteries incorporées ou sur secteur. Dans le cas où la batterie est remplaçable par l'utilisateur, sa durée minimale de fonctionnement est d'un an ;
  • • comporter un signal visuel, mécanique ou sonore, indépendant d'une source d'alimentation, indiquant l'absence de batteries ou piles ;
  • • émettre un signal d'alarme d'un niveau sonore d'au moins 85 dB(A) à 3 mètres ;
  • • émettre un signal de défaut sonore, différent de la tonalité de l'alarme, signalant la perte de capacité d'alimentation du détecteur ;
  • • comporter les informations suivantes, marquées de manière indélébile :
    • . le numéro et la date de la norme à laquelle se conforme le détecteur
    • . la date de fabrication ou le numéro du lot
    • . le type de batterie à utiliser
  • • disposer d'informations fournies avec le détecteur, comprenant le mode d'emploi pour l'installation, l'entretien et le contrôle du détecteur, particulièrement les instructions concernant les éléments devant être régulièrement remplacés.

Les détecteurs utilisant l'ionisation sont interdits.

A noter : Les détecteurs à batteries scellées non rempla- çables d'une durée de vie de cinq ou dix ans sont préfé- rables à ceux à piles d'une durée de vie beaucoup plus courte (les utilisateurs peuvent être tentés d'utiliser les piles, en dépannage, pour d'autres usages, jeux et d'oublier de les changer).

2 - À QUI INCOMBE L'OBLIGATION D'INSTALLATION ?

La loi ALUR précise que :

  • • L'installation du dispositif incombe au seul propriétaire et non plus à l'occupant.
  • • Pour les logements occupés par un locataire au moment de l'entrée en vigueur de la loi (au plus tard le 8 mars 2015), l'obligation d'installation faite au proprié- taire sera satisfaite par la fourniture d'un détecteur à son locataire ou, s'il le souhaite, par le remboursement au locataire de l'achat du détecteur (article 3 III de la loi ALUR).

En cas de location soumise à la loi du 6 juillet 1989 (incluant les locations meublées et non meublées à usage de résidence principale), le propriétaire ou son mandataire a l'obligation de s'assurer du bon fonctionnement du détecteur de fumée lors de l'établissement de l'état des lieux d'entrée. Cette précaution est recommandée pour les autres baux même s'il ne s'agit pas d'une obligation légale.

L'occupant du logement, locataire ou propriétaire, a l'obligation de veiller à l'entretien et au bon fonctionnement du dé- tecteur de fumée. Il doit aussi assurer son renouvellement, si nécessaire, tant qu'il occupe le logement. Le locataire ne peut donc pas arguer de la vétusté de l'élément d'équipement pour en demander le remplacement au bailleur. En revanche, pour les locations saisonnières, les logements-foyers, les logements de fonction et les locations meublées l'obligation de veiller à l'entretien, au bon fonctionnement du détecteur de fumée et d'assurer son renouvellement est à la charge du propriétaire.

La personne qui a la charge de l'installation (le proprié- taire ou le cas échéant le locataire) s'assure de la mise sous tension du détecteur en vérifiant que le voyant prévu à cet effet est allumé et, si besoin, remplace les piles lorsque le signal de défaut de batterie est émis. Elle procède également au test régulier du détecteur.

Dans la mesure où la charge de l'installation n'incombe pas toujours à l'assuré, l'assureur peut minorer la prime d'assurance s'il est avéré que ces obligations ont été satisfaites, et non si l'assuré s'y est conformé. Pour le moment le non-respect des obligations d'installation et d'entretien du détecteur ne peut toujours pas être constitutif d'un cas de déchéance de l'assurance.

3 - MODALITÉS PRATIQUES DE L'INSTALLATION

Le détecteur doit être installé dans la circulation ou le dé- gagement desservant les chambres.

Il est fixé solidement en partie supérieure, à proximité du point le plus haut et à distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur. Si l'installation est confiée à une entreprise, il convient de vérifier que celle-ci est bien assurée en responsabilité civile professionnelle pour ce type de prestation.

4 - INFORMATION POUR LES INVESTISSEURS

Un courrier d'information à vos locataires.

Ce courrier sera accompagné d'un coupon-réponse à vous retourner (ou à récupérer lors de la fourniture ou de la pose du ou des détecteurs) et qui précisera : qu'il reconnaît que le propriétaire ou son mandataire lui a remis ou a installé un ou plusieurs détecteurs de fumée dans le logement en précisant la date de cette remise ou installation ; qu'il a été informé de ses obligations de veiller à l'entretien et au bon fonctionnement du ou des détecteur de fumée et qu'il doit en assurer le renouvellement, si né- cessaire, tant qu'il occupe le logement.

Attention : Il est très important de bien vérifier la conformité CE NF EN 14604. Pour en savoir plus, consulter le « Guide de l'installation des détecteurs de fumée » sur le site du ministère de l'Écologie, du Développement durable et de l'Énergie.

Gilles BOCHU, Président FNAIM
Meurthe-et-Moselle, Meuse et Vosges

Loi Alur et copropriété : les principales mesures

FNAIM

Le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé pour les immeubles de plus de 15 lots au nom du syndicat sans possibilité de faire voter une dispense par l'assemblée générale. Le non-respect de cette obligation emportera la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Sur ce compte bancaire sera versé l'ensemble des provisions, qu'elles soient issues ou non du budget prévisionnel sans qu'il puisse y avoir de convention de fusion ou de compensation avec un autre compte. Le syndic devra mettre à la disposition des membres du conseil syndical une copie des relevés périodiques de ce compte.

LA MISE EN PLACE D'UN EXTRANET COPROPRIÉTÉ

Tout syndic professionnel devra être tenu de proposer un "extranet copropriété" sécurisé, à compter du 01.01.2015.

Les copropriétaires trouveront sur cet extranet un certain nombre de documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble, avec un accès différencié entre les membres du syndicat et ceux du conseil syndical selon la nature des documents mis en ligne. Chaque syndic pourra également proposer des moyens de paiement en ligne sécurisés.

L'INSTAURATION D'UN CONTRAT DE SYNDIC TYPE

La loi prévoit que le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret (à paraître). Par ailleurs, le syndic qui souhaite renoncer à son mandat a l'obligation de respecter un préavis de trois mois.

LA RÉMUNÉRATION DU SYNDIC

La rémunération du syndic sera déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire pourra être perçue à l'occasion de prestations particulières qui seront définies par décret. La révision de cette liste fera l'objet d'une concertation tous les deux ans entre le ministre du Logement et le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière. Par ailleurs, les rémunérations spécifiques complémentaires perçues par le syndic dans le cadre de l'établissement de l'état daté ou du recouvrement de créances ne pourront excéder un montant fixé par décret.

L'IMMATRICULATION DES COPROPRIÉTÉS

Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en oeuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements, les copropriétés à usage partiel ou total d'habitation devront faire l'objet d'une immatriculation sur un registre national.

Pour les copropriétés existantes, cette tâche serait dévolue au syndic. Les informations devront être mises à jour et les données financières devront être transmises à l'issue chaque exercice comptable.

Pour les immeubles neufs et pour ceux mis en copropriété, les démarches d'immatriculation incombent aux notaires. L'obligation d'immatriculation intervient pour les immeubles de plus de 200 lots avant le 31 décembre 2016, ceux qui comportent plus de cinquante lots avant le 31 décembre 2017, les autres avant le 31 décembre 2018. L'absence d'immatriculation pourra donner lieu à des sanctions,

L'ÉTABLISSEMENT D'UNE FICHE SYNTHÉTIQUE

Le syndic établira et mettra à jour une fiche synthétique de l'immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation, regroupant les données financières et techniques de la copropriété. Le contenu de ce document sera défini par décret. Cette fiche devra être réalisée pour les immeubles de plus de 200 lots avant le 31 décembre 2016, pour ceux qui comportent plus de cinquante lots avant le 31 décembre 2017, et pour les autres avant le 31 décembre 2018.

LA SIMPLIFICATION DES RÈGLES DE MAJORITÉ

Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants sont dorénavant votés à la majorité simple de l'article 24 au lieu de la majorité de l'article 25. Il en va de même pour les modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires en vertu de textes. Relèvent dorénavant de la majorité absolue de l'article 25 les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ainsi que la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau, qui relevaient jusqu'à présent de la double majorité de l'article 26.

LES NOUVELLES MODALITÉS DE CONSULTATION DES PIÈCES JUSTIFICATIVES

Les modalités de consultation des pièces justificatives que tout copropriétaire peut examiner entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaitre des comptes et la tenue de celle-ci, seront fixées par un décret.

LES INFORMATIONS DES OCCUPANTSDE L‘IMMEUBLE

Le syndic doit informer les occupants de l'immeuble des décisions prises en assemblée générale par voie d'affichage.

LE FONDS DE TRAVAUX OBLIGATOIRE

A partir du 1er janvier 2017, un fonds de travaux est instauré dans toutes les copropriétés à usage partiel ou total d'habitation comprenant au moins dix lots. Il sera mis en place cinq ans après la réception de l'immeuble. Il sera alimenté par une cotisation annuelle dont le montant est déterminé par l'assemblée générale mais qui ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. L'ensemble de ces cotisations seront obligatoirement versées sur un compte bancaire séparé, distinct de celui destiné à recevoir toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat au titre des charges courantes. Pour les copropriétés de moins de dix lots, la constitution d'un fonds de prévoyance sera laissée à la libre appréciation de l'assemblée générale qui se prononcera à l'unanimité. Le fonds de travaux servira à financer les travaux décidés par l'assemblée générale hors budget prévisionnel ainsi que ceux prescrits par les lois et règlements.

LA RÉALISATION D'UN DIAGNOSTIC GLOBAL DE L'IMMEUBLE

A partir du 1.01.2016, l'assemblée générale devra se prononcer sur la réalisation d'un diagnostic global de l'immeuble en vue d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux. Il comportera une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires au titre du code de la construction et de l'habitation, une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble et un DPE. Il fera enfin apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble.

L'ASSURANCE COPROPRIÉTAIRE BAILLEUR

Les copropriétaires occupants ou bailleurs ont l'obligation de souscrire une assurance couvrant les risques de responsabilité dont ils pourraient répondre.

LES NOUVELLES OBLIGATIONS EN CAS DE VENTE D'UN LOT

Les annonces relatives à la vente d'un lot dans un immeuble en copropriété doivent comporter des informations complémentaires

Elles doivent indiquer le fait que le bien vendu est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots, le montant annuel de la quote-part du vendeur dans le budget prévisionnel et si le syndicat de copropriété fait l'objet de procédures relatives aux copropriétés en difficulté.

En cas de vente portant sur un lot de copropriété ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot dans un immeuble à usage total ou partiel d'habitation, certains documents doivent être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique (en sus du dossier de diagnostics techniques) :

  • 1. les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble (fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété et état descriptif de division ainsi que les actes publiés les modifiant, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années) ;
  • 2. les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur (montant des charges du budget prévisionnel et hors budget prévisionnel payé par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente, sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat et sommes qui seront dues par l'acquéreur, état global des impayés de charges au sein du syndicat et dette vis-à-vis des fournisseurs, le cas échéant montant des cotisations au fonds de prévoyance versées par le vendeur au titre de son lot) ;
  • 3. le carnet d'entretien de l'immeuble ;
  • 4. l'attestation comportant la superficie de la partie privative du lot vendu ;
  • 5. une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété, dont le contenu sera fixé par arrêté ;
  • 6. le cas échéant, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux. Lorsque certains de ces documents ne seront pas annexés à l'acte de vente notifié, le délai de rétractation ou de réflexion de sept jours ne courra qu'à compter du lendemain de la communication de ceux-ci à l'acquéreur.

Le syndic doit désormais procéder à certaines vérifications lors de la vente d'un lot. Il doit fournir au notaire un certificat attestant que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société acquéreur, leurs conjoints ou partenaires pacsés, dont le notaire lui donnera les noms, ne sont pas déjà copropriétaires dans l'immeuble concerné par la mutation et dans l'affirmative qu'ils sont à jour de leurs charges. Si tel n'est pas le cas, la vente ne pourra être conclue et l'acquéreur disposera de trente jours pour régler sa dette ; à défaut, l'avantcontrat éventuellement signé sera réputé nul aux torts de l'acquéreur.

Gilles BOCHU, Président FNAIM
Meurthe-et-Moselle, Meuse et Vosges

Ce que vous devez savoir si….. vous achetez en copropriété.

FNAIM

Si vous cherchez à acquérir un appartement, dans 98 % des cas, cet appartement fera partie d'un immeuble « en copropriété ».

En fait, vous allez devenir propriétaire d'un ou plusieurs lots vous donnant droit à la propriété exclusive de parties privatives, mais aussi à une quote-part indivise des parties communes de l'immeuble (murs porteurs, toitures, équipements communs, etc.).

Vous deviendrez également membre du syndicat des copropriétaires, organe de gestion des parties communes et des services collectifs. Ce syndicat est représenté par un syndic, désigné lors de l'assemblée générale.

Tous les membres du syndicat sont tenus de respecter le règlement de copropriété, établi à la création de la copropriété (construction ou division d'un immeuble). Ce contrat comprend la description et la répartition des lots, la description des parties communes et la répartition des charges par l'attribution de millièmes à chaque lot.

Avant de signer un avant-contrat, nous vous conseillons de tenir compte de plusieurs éléments.

N'oubliez pas, dans votre budget, de prévoir les dépenses d'entretien et les travaux des parties communes. Pour vous aider dans ces calculs, le notaire doit vous fournir (avant la signature de l'acte de vente) un document appelé « état daté » rédigé par le syndic. Cette note détaille :

  1. Les sommes dues par le vendeur au syndicat de la copropriété ;
  2. Les sommes éventuellement dues par le syndicat au vendeur ;
  3. Les charges qui seront les vôtres en tant que nouveau copropriétaire ;
  4. Les charges des deux exercices précédents ;
  5. Les éventuelles procédures en cours impliquant la copropriété.

Avant tout engagement de votre part, ne négligez pas de :

  1. Consulter, en les demandant à l'agent immobilier en charge de la vente, ou au vendeur :
    • les relevés de charges du vendeur,
    • les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale pour avoir connaissance des projets de travaux et être informé de conflits ou de litiges en cours.
  2. consulter le règlement de copropriété décrit plus haut, afin de vérifier les droits et obligations des copropriétaires, ainsi que les répartitions de charges entre les lots.
    Notez aussi l'affectation des lots que vous projetez d'acquérir (habitation, grenier,…) car de cette affectation découlent certains droits et certaines répartitions de charges.
  3. Vérifiez l'état de l'immeuble, afin de vous assurer qu'il est correctement entretenu et que des travaux importants seraient nécessaires à court ou moyen terme.
  4. Vérifiez la surface du lot principal qui doit figurer dans le contrat de vente et dans l'avant-contrat.
  5. Consultez le dossier de diagnostic technique (D.D.T.) ainsi que le carnet d'entretien de l'immeuble tenu par le syndic.
  6. Enfin, prévoyez avec le vendeur la répartition des charges de l'exercice en cours (par trimestre, par jours,…), ainsi que la prise en charge des travaux votés ou planifiés. C'est au libre choix des parties de décider laquelle en assumera la charge financière (attention : ce type d'accord n'est toutefois pas opposables au syndic).
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